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Il TAR Lecce annulla la revisione degli estimi catastali

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Il Tar accoglie la tesi difensiva da noi proposta e annulla la procedura di revisione del classamento effettuata nel Comune di Lecce.

Con la sentenza emessa l’11 luglio 2013, il TAR ha dichiarato illegittima la procedura di revisione del classamento, annullando tutti gli atti adottati nell’ambito della stessa.

Secondo l’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004: La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali, è richiesta dai comuni agli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio. Per i calcoli di cui al precedente periodo, il valore medio di mercato è aggiornato secondo le modalità stabilite con il provvedimento di cui al comma 339. L'Agenzia del territorio, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, attiva il procedimento revisionale con provvedimento del direttore dell'Agenzia medesima”.

Ebbene, ai fini della corretta applicazione della norma assume valore decisivo la suddivisione del territorio del Comune nelle cd. microzone. Il concetto di “microzona” è definito dall’art. 2, comma 1, del DPR n. 138/1998: “La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari”. 

Nella fattispecie, l’attività di microzonizzazione, cioè di suddivisione del Comune in microzone, è avvenuta nel 1999. In particolare, il provvedimento di microzonizzazione è stato adottato dall’Agenzia del Territorio in data 25 giugno 1999, esercitando il potere di surroga nei confronti del Comune.

Successivamente, nel 2010, il Comune di Lecce, attraverso delibera di giunta comunale, aveva richiesto all’Agenzia del territorio l’attivazione del procedimento di revisione catastale ex art. 1, comma 335, della legge n. 211/2004 nei confronti delle microzone 1 e 2. Ciò in quanto in relazione ad esse era stato rilevato che il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale si discostava in maniera significativa dall’ “analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone”. In particolare, lo scostamento era stato determinato nella misura dell’ 82 % per la microzona 1 e del 43 % per la microzona 2.

Il procedimento di revisione del classamento veniva così attivato in data 29 novembre 2010 attraverso determinazione del Direttore dell’Agenzia del Territorio.

Orbene, a conclusione del procedimento revisionale, l’Ufficio provinciale di Lecce dell’Agenzia del territorio inviava a tutti gli intestatari di immobili siti nelle microzone 1 e 2 del Comune di Lecce, appositi avvisi di accertamento. Con gli avvisi de quibus, l’Agenzia effettuava in maniera indiscriminata per ogni unità immobiliare uno spostamento in avanti di una classe e un incremento della rendita catastale.

In questo contesto, se per molti cittadini, circa 7.000, si è aperta la strada del contenzioso dinanzi la Commissione tributaria, per tutti gli altri, circa 60.000,00, che per scelta o necessità non avevano impugnato il singolo avviso, l’unica speranza era riposta nella sentenza del TAR, il solo giudice in grado di invalidare l’intero procedimento di classamento.

A proporre il ricorso amministrativo hanno provveduto le associazioni di categoria (Codacons, Adoc, Adusbef), rappresentate in giudizio dall’Avv. Leonardo Leo e dalla Collega Luisa Carpentieri, che, attraverso la impugnazione degli atti del procedimento di revisione, miravano ad una sentenza che dichiarasse la illegittimità dell’intera procedura.

In data 11 luglio 2013, il TAR di Lecce ha emesso la sentenza in commento attraverso la quale, accogliendo le argomentazioni difensive, ha annullato l’intera procedura di revisione del classamento, a partire dal provvedimento di individuazione delle microzone adottato nel 1999 (cd. microzonizzazione). Dunque, tutti i cittadini leccesi, anche quelli che non hanno proposto ricorso in Commissione tributaria, beneficeranno dell’annullamento. La imposizione fiscale sugli immobili (IMU, imposte sui redditi, TARES, imposta di registro, ipotecaria e catastale) non subirà alcun aumento.

Ma vediamo il percorso motivazionale della sentenza. Il giudice ha posto l’accento su due fattori tra loro strettamente collegati: la individuazione delle microzone e il calcolo degli scostamenti di microzone.

Per giungere alla decisione, il giudice ha analizzato la finalità e i presupposti di applicazione dell’art. 1, comma 335, della legge n. 211/2004, norma che consente la revisione dei classamenti per microzona.

L’Agenzia delle Territorio aveva basato la revisione del classamento sulla mutata situazione logistico-edilizia delle microzone 1 e 2 (corrispondenti alle zone centrale e semicentrale), cioè sulla “sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie”.

Di contro il TAR ha sostenuto che il comma 335, a differenza del comma 336, dell’art. 1 cit. ha la finalità di rivedere la situazione impositiva di una microzona quando la stessa si differenzi in maniera significativa da quella dell’insieme delle microzone comunali.

Se questa è la finalità, la condizione fondamentale per la revisione catastale è la corretta individuazione delle microzone. Ciò non è avvenuto in quanto il territorio del Comune di Lecce era stato suddiviso in 17 microzone; fra queste le sole microzone 1 e 2 (interessate dalla revisione) comprendono più del 75% degli immobili urbani.

Ora, i dati relativi all’insieme delle microzone sono correttamente utilizzati se i diversi rapporti fra i valori medi catastali e di mercato delle microzone rappresentano valori omogenei. Questo, invece, non avviene se, come nella fattispecie, le microzone rappresentano pezzi non omogenei del territorio comunale.

Se, come nella specie, le microzone 1 e 2 coprono più del 75% del patrimonio immobiliare urbano, il calcolo degli scostamenti va fatto tenendo conto del valore corrispondente alla quota del patrimonio immobiliare ubicata in quella microzona.

I dati devono essere omogenei e questo si può ottenere solo attribuendo un peso specifico a ciascuna microzona.

Il giudice espone l’esempio ipotetico di microzone ciascuna delle quali ha 1/17 degli immobili urbani. Solo in questo caso, sottolinea la sentenza, è corretto procedere alla somma dei rapporti di microzona e alla divisione del risultato per il numero di microzone (cd. media aritmetica).

Invece, nella fattispecie, dapprima sono state individuate microzone di dimensioni completamente diverse e, successivamente, è stato attribuito loro, ai fini del calcolo degli scostamenti, un peso specifico uguale. Diversamente, dati i presupposti (disomogeneità delle microzone) l’Agenzia del Territorio avrebbe dovuto ponderare la media dei rapporti di microzona in base al numero di immobili esistenti in ciascuna microzona, tenendo dunque in considerazione la maggiore ampiezza delle microzone 1 e 2 rispetto alle restanti microzone.

E’ da evidenziare che il giudice amministrativo ha valutato la omogeneità delle microzone non in astratto ma in rapporto alla fase successiva di calcolo degli scostamenti. In altri termini, il giudice ha considerato i calcoli degli scostamenti del tutto errati in quanto fondati su dati (le microzone) del tutto disomogenei.

Si tratta di un aspetto, quello della disomogeneità e conseguente inadeguatezza dei dati, che è stato più volte rimarcato dall’Avv. Leonardo Leo sia in sede di difesa al TAR sia in sede di impugnazione degli avvisi di accertamento dinanzi alla Commissione Tributaria provinciale.

Correttamente, dunque, il TAR ha giudicato fondate le istanze difensive, annullando tutti gli atti del procedimento e ordinando alla Agenzia delle Entrate di eseguire la sentenza, con il conseguente beneficio per le tasche dei cittadini leccesi.

Lecce, 12 luglio 2013 Studio Legale Tributario Leo

Ultimo aggiornamento Domenica 14 Luglio 2013 20:44

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