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Costruzione di edifici - Parcheggio privato destinato ad accessorio inscindibile del bene principale

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Corte di Cassazione

Sezione Seconda Civile

Sentenza. del 09.11.2012, n. 19531

 

Presidente Rovelli - Relatore Migliucci

Svolgimento del processo

1.- V.R. , (+Altri) , quali acquirenti di porzioni dello stabile sito in (…) , evocavano in giudizio la C. Immobiliare 70 s.r.l. e l’E. San Paolo s.r.l. per sentire, previo accertamento dell’obbligo della costruttrice e proprietaria C. Immobiliare 70 s.r.l. di mantenere permanentemente a parcheggio privato una superficie di mq 260 dello stabile costruito con licenza n 488/75, dichiarare nullo e privo di effetti giuridici l’atto di compravendita del bene intervenuto tra la società C. Immobiliare 70 s.r.l. e l’E. San Paolo s.r.l. e per l’effetto dichiarare il bene di loro proprietà. A conforto della domanda, questi ultimi assumevano che la C. Immobiliare 70 s.r.l. aveva contravvenuto al dettame dell’art. 18 della legge n 765/67 per avere alienato a terzi il parcheggio privato destinato ad accessorio inscindibile del bene principale da loro acquistato così come da atto d’obbligo intervenuto con il Comune di Roma.

L’E. San Paolo s.r.l., nel costituirsi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda attorea ed, in via riconvenzionale, il pagamento del bene de quo o quantomeno la restituzione del prezzo rivalutato. La C. Immobiliare 70 s.r.l. contestava l’assunto attoreo, chiedendone il rigetto. Intervenivano nel giudizio B.A. e N..S. , altri condomini, i quali facevano proprie le domande attoree.

Con sentenza n. 32594/02, il Tribunale accoglieva la domanda degli attori e degli interventori.

Con sentenza dep. il 7 maggio 2006 la Corte di appello di Roma rigettava l’impugnazione principale proposta dalla E. S. Paolo s.r.l. e, in accoglimento di quello incidentale proposta da quegli attori che erano stati parti del giudizio di primo grado, rigettava la domanda con la quale la E. S. Paolo s.r.l. aveva chiesto l’integrazione del prezzo.

Nel respingere il motivo con il quale era stato dedotto il difetto di integrità del contraddittorio per non essere stato il giudizio di primo grado riassunto - a seguito di interruzione - nei confronti di tutti i condomini, i Giudici ritenevano che l’azione contro il costruttore per rivendicare il diritto reale d’uso dell’area destinata a parcheggio può essere esperita da ciascun condomino.

Nel confermare la decisione del primo giudice, la sentenza impugnata riteneva l’atto di compravendita intercorso fra la C. Immobiliare 70 s.r.l. e la E. S. Paolo s.r.l. nullo ai sensi dell’art. 18 legge n. 765 del 1967 che non era stato modificato dalla legge n. 47 del 1985, posto che gli atti di autonoma disposizione di detti spazi di parcheggio, pur ammissibili, non potevano intaccare il diritto reale d’uso, mentre non trovava applicazione la legge n. 122 del 1989 intervenuta successivamente alla realizzazione della costruzione de qua. Irrilevante sotto il profilo dell’esistenza del diritto invocato era considerata la circostanza che l’area adibita a parcheggio in concreto realizzata fosse risultata inferiore a quella stabilita nella licenza.

Infine, in accoglimento dell’appello incidentale, era escluso il diritto dell’E. S. Paolo s.r.l. a pretendere dai condomini l’integrazione del prezzo che andava richiesto alla venditrice, non sussistendo alcun rapporto negoziale fra la prima e i condomini.

2.- Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione la società E. S. Paolo s.r.l. e la A. R. Immobiliare s.r.l., ora A. R. s.r.l., sulla base di tre motivi illustrati da memoria.

Resistono con controricorso V.R. , D.P.A. , depositando memoria illustrativa.

Motivi della decisione

Preliminarmente va rilevata la legittimazione attiva della E. S.Paolo s.r.l. a proporre il presente ricorso, tenuto conto che non risulta documentata l’eccepita - dai resistenti - cancellazione della società dal registro delle imprese, non potendo necessariamente ritenersi compiuta la relativa formalità per effetto della avvenuta liquidazione della società (che dovrebbe desumersi dalla qualità di ex liquidatore del legale rappresentante della ricorrente indicata in ricorso).

La A. R. s.r.l., acquirente dell’area di cui si discute, è legittimata ad impugnare ai sensi dell’art. 111 ultimo comma cod. proc. civ.

1.1. - Il primo motivo, lamentando violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ., censura la decisione gravata che non aveva disposto l’integrazione del contradditorio nei confronti di tutti i condomini, tenuto che, contrariamente a quanto al riguardo ritenuto dai Giudici, l’area adibita a parcheggio, sulla quale grava un vincolo pubblicistico non derogabile di destinazione, non è un bene condominale.

1.2. - Il motivo va disatteso, anche va corretta la motivazione della sentenza impugnata.

Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, qualora gli acquirenti di singole unità immobiliari facenti parte dello stesso edificio agiscano congiuntamente per far valere il vincolo di destinazione delle porzioni del fabbricato da riservare a parcheggio a norma dell’articolo 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765, sono dedotti in giudizio i distinti diritti di ognuno, non collegati tra loro se non dall’identità del titolo (legale) da cui derivano, sicché si verte in una ipotesi di litisconsorzio tipicamente “facoltativo” ai sensi dell’art. 103 cod. proc. civ. e non occorre quindi che al giudizio partecipino necessariamente tutti gli altri condomini. (3393/09; 22889/07; 10999/01).

2.1. - Il secondo motivo, lamentando violazione e/o falsa applicazione degli artt. 18 legge n. 765 del 1967, 26 legge n. 47 del 1985 e 9 legge n.122 del 1989, censura la decisione gravata per avere ritenuto che l’art. 18 legge n. 765 del 1967 non sarebbe stato modificato dall’art. 26 legge n. 47 del 1985 e per avere affermato che non fosse applicabile la legge n. 122 del 1989. A seguito dell’entrata in vigore della legge n. 47 del 1985 era stata affermata la natura pertinenziale delle aree adibite a parcheggio, con la conseguenza che tale vincolo non escludeva l’accessione e l’alienabilità. Ai sensi della citata legge n. 122 del 1989 il vincolo pertinenziale, costituito fra la singola unità immobiliare e lo spazio adibito a parcheggio, deve essere verificato in concreto e nella specie non poteva essere costituito per mancanza di spazio attesa la mancanza del requisito di sicurezza.

2.2. - Il motivo va disatteso.

L’art. 41 “sexies” legge 17 agosto 1942 n. 1150, nel testo introdotto dall’art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765, il quale prescrive che nelle nuove costruzioni devono essere riservati appositi spazi per il parcheggio, pone un vincolo pubblicistico di destinazione che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi. Ciò non esclude, tuttavia, la negoziabilità separata delle aree di parcheggio, con l’unico limite della permanenza del vincolo reale di destinazione. Tale principio è rimasto immutato anche dopo l’entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47, il cui art. 26 ultimo comma, nello stabilire che gli spazi di cui all’art. 18 cit. costituiscono pertinenze delle costruzioni (artt. 817, 818, 819 cod. civ.), non ha portata innovativa, ma interpretativa della precedente disposizione.

La sentenza ha fatto corretta applicazione di tali principi laddove, nel ritenere nullo il trasferimento dell’area in questione, ha accertato la violazione del vincolo di destinazione che sull’area era stato stabilito con la licenza n. 488 del 1975 in base alla quale era stato costruito l’edificio condominiale: pertanto, ha riconosciuto a favore degli attori il diritto reale di uso secondo quanto stabilito dalla legge n. 765 del 1967, essendo, perciò, del tutto fuori luogo il richiamo alla disciplina dei parcheggi costruiti secondo le previsioni della successiva legge n. 122 del 1989, che non era applicabile alla costruzione de qua. Irrilevante è sotto il profilo in esame la considerazione che l’area realizzata è inferiore a quella prevista nella licenza edilizia, atteso che tale circostanza non fa certo venire meno il vincolo di destinazione esistente sull’area realizzata in virtù della richiamata licenza ma, come affermato dai Giudici di appello, avrebbe potuto semmai essere fatta valere dagli acquirenti nei confronti del costruttore eh aveva loro alienato le singole unità immobiliari.

3.1. - Il terzo motivo, lamentando violazione dell’art. 2041 cod. civ., censura la sentenza impugnata laddove non aveva riconosciuto il diritto all’integrazione del prezzo, spettante al venditore: tale diritto si era trasferito alla ricorrente dalla C., a stregua di quanto stabilito nell’atto di compravendita; nell’ipotesi in cui il corrispettivo non venisse corrisposto né al venditore né al terzo acquirente, vi sarebbe un indebito arricchimento a favore dei proprietari.

3.2. - Il motivo è infondato.

In tema di spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni ai sensi dell’art.18 della legge n. 765 del 1967, qualora operi, per legge, a favore degli acquirenti delle singole unità abitative il diritto d’uso del parcheggio in contrasto con la volontà contrattuale, il diritto all’integrazione del prezzo, che ha la funzione di riequilibrare il sinallagma funzionale del contratto, spetta al venditore originario ma non al terzo eventuale successivo acquirente dell’area, che è estraneo al contratto intercorso fra venditore ed acquirenti (Cass. 2858/1995; 13143/2003; 18691/2007).

Pertanto, il venditore originario ha azione nei confronti di coloro ai quali ha alienato le singole unità abitative mentre, a seguito della declaratoria di nullità, la acquirente dell’area di parcheggio, sul quale è stato poi riconosciuto il vincolo di destinazione, avrà diritto di ripetere il prezzo al riguardo versato al soggetto che gliel’ha alienato. Il ricorso va rigettato.

Le spese della presente fase vanno poste in solido a carico delle ricorrenti, risultate soccombenti, a favore dei resistenti costituiti.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna le ricorrenti in solido al pagamento in favore dei resistenti costituiti delle spese relative alla presente fase che liquida in Euro 3.700,00 di cui Euro 200,00 per esborsi ed Euro 3.500,00 per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge.

Depositata in Cancelleria il 09.11.2012

 

by Studio Legale Law

Ultimo aggiornamento Lunedì 19 Novembre 2012 20:50

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